Bauherrenmodell
- die inflationssichere Veranlagung für langfristige, arbeitsfreie Mieteinnahmen

Bauherrenmodell: Keine Arbeit und kein Stress bei der Vermietung

Jeder, der monatliche Erträge aus Mieteinnahmen erzielen will, denkt zuerst daran, sich eine Eigentumswohnung zu kaufen und diese dann zu vermieten. Besonders verlockend bei diesem Gedanken ist, die Möglichkeit laufend am Gebäude vorbeizugehen und zur eigenen Wohnung hinauf zu blicken. Und wer weiß, vielleicht könnten ja die Kinder später sogar diese Wohnung nützen?

Leider weicht dieses „romantische“ Bild meist von der Realität ab. Es ist in der Praxis gar nicht so leicht einen zuverlässigen Mieter zu finden, der die Wohnung über eine lange Zeit hinweg mietet und auch pünktlich bezahlt. Und einen lästigen Mieter wieder los zu werden, ist in Österreich fast unmöglich – dank des Mietrechtsgesetzes.

Dazu kommt die Pflicht, die Wohnung in Schuss zu halten, so dass diese langfristig ihren Wert behält. Dass später einmal die Kinder diese Wohnung nützen werden, ist auch mehr als ungewiss. Oft wollen diese in einer ganzen anderen Umgebung wohnen, die näher bei der Uni liegt oder jetzt einfach „trendy“ ist.

Anders ist das dagegen beim Bauherrenmodell. Hier geht es um langfristige Rendite – ohne die Emotionen, die mit einer Eigentumswohnung verbunden sind.

Beim „ideellen“ Bauherrenmodell (also anteiliger Mitbesitz von z.B. 5 % der Liegenschaft) sind sämtliche Einnahmen und Ausgaben über einen „Pool“ organisiert. Dies hat den Vorteil, dass Sie Einnahmenausfälle (z.B. Leerstand, Mietrückstände u.a.m.) immer nur anteilig treffen. Also z.B. nur zu 5%, anstatt zu vollen 100%. Genauso gleicht der Mietenpool sämtliche Erhaltungskosten, wie z.B. Ausmalen, Bodenschleifen, neue Küche, Leerstandbetriebskosten u.a.m. aus.

Bauherrenmodell: Meist höhere Renditen und zusätzlich Möglichkeiten zur Steueroptimierung 

Vorsorgenwohnungen werden mit oder ohne Mietenpool angeboten. Wie bereits bei der Eigentumswohnung gesagt, ist ein Mietenpool immer empfehlenswert. Fallweise werden bei Vorsorgewohnungen auch garantierte Mieten für z.B. 3 Jahre angeboten.

Dies kann für vorsichtige Investoren sinnvoll sein, geht aber logischerweise zu Lasten der Rendite. Wie bei allen Investments müssen Sie für eine Garantie bezahlen.

Bei einer Vorsorgewohnung erwerben Sie immer eine bereits fertig gestellte Immobilie. Beim Bauherrenmodell dagegen steigen Sie schon in der Planungsphase der Sanierung ein. Damit können Sie alle mit dem Bau verbundenen Kosten über eine 1/15-Abschreibung steuerlich geltend machen. Das bedeutet, dass Sie während 15 Jahren weniger Steuern bezahlen.

Erfahren Sie mehr über die steuerrechtliche Betrachtung des Bauherrenmodells in unseren Bauherrenmodell FAQ 

Bauherrenmodell: Eintragung ins Grundbuch bzw. ins Firmenbuch

Beim Bauherrenmodell erwerben Sie ein ideelles Miteigentum in der Höhe Ihres prozentualen Anteils an der Liegenschaft („schlichtes Miteigentum“). Sie werden persönlich im Grundbuch eingetragen. Grund und Boden bleibt immer bestehen – auch in Krisenzeiten. Ein Totalverlust Ihres Investments ist daher absolut unmöglich .

Manche Bauherrenmodelle sind so angelegt, dass Sie anstelle eines Miteigentums, eine Kommanditisten-Beteiligung an einer Kommanditgesellschaft (KG) erwerben. In diesem Falle wird Ihre KG-Beteiligung ins Firmenbuch eingetragen.

Im Gegenzug dazu erwerben Sie bei einem Immobilien-Fonds nur einen Fondsanteil. Fondsanteile haben zwar den Vorteil der breiten Streuung und der täglichen Handelbarkeit. Sie haben aber auch das Risiko, dass Fonds nicht nur den Realwert abbilden, sondern auch von der Stimmungslage an der Börse abhängen. In Krisenzeiten können die Kurse abstürzen. Im Worst-Case-Szenario sogar einen Totalverlust einfahren. So geschehen in den Jahren 2007 bis 2009.

Bauherrenmodell: Streuung des Kapitals

Große Investoren, wie z.B. Unternehmerfamilien, Stiftungen, etc., wären durchaus in der Lage allein ein ganzes Zinshaus zu kaufen. Trotzdem ist auch diese Käufergruppe mittlerweile zur Erkenntnis gekommen, dass ein Bauherrenmodell in vielen Fällen größere Vorteile mit sich bringt.

Vorteile des Bauherrenmodells sind hier:

• eine sinnvolle Streuung des Investments durch die Beteiligung an mehreren Bauherrenmodellen,
• mehr Flexibilität beim Ankauf bzw. Verkauf von Anteilen im Bedarfsfall und
• sich nicht persönlich um die Erhaltung und Vermietung kümmern zu müssen.